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上海市公有居住用房动迁相关问题问答

时间:2013-6-3来源:上海律师网 作者: 钟涛律师点击:
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上海市公有居住用房动迁相关问题问答
1. 如何认定公房同住人?
答:同住人,是指在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。
2. 如何认定“他处虽有住房但居住困难”的情况?
答:他处虽有住房但居住困难的情况,是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。
3. 在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋,在拆迁中如何认定?
答:依据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)规定,在被拆迂公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住,他处也未取得福利性房屋的可以视为同住人。
4. 居住房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。
答:依据上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)规定,房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的可以视为同住人。
5. 已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款,是否可以在其他公有居住房屋中再次认定为同住人?
答:依据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(沪高法民一[2004]3号)规定,已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款不能认定为同住人。
6. 在公房内居住的未成年人问题如何解决?
答:对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人,可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人末成年子女在自己承租的公房内居住的,一般可认定为属于帮助性质,并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此,在这种情况下,该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款,除非其能够提供证据证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。当事人对该未成年人人住的相关问题另有约定的,依约定处理。

7. 公房中阁楼面积如何认定?
答:公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的一半及上款规定的换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积。
8. 拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋应如何补偿安置?
答:拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被拆迁人选择房屋调换的,由被拆迁人安置房屋承租人,租赁关系继续保持,其货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被拆迁人选择货币补偿的,租赁关系终止,其货币补偿金额的计算公式为:被拆除房屋的房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积×20%。
拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被拆迁人选择货币补偿,房屋承租人选择货币补偿或者价值标准房屋调换的,其货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。
9. 相关利害关系人与承租人就居住问题和拆迁安置达成协议,若一方反悔,如何处理?
答:相关利害关系人在户籍人籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的,或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的,如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示,既不违法,也不损害社会公共利益的,应认可该承诺或协议的效力。
10. 承租人与同住人等因对获得的公有房屋拆迁货币补偿款,是用于购房还是予以分割意见不一的,如何处理?
答:房屋拆迁货币补偿款一般应当用于购房,但是有下列情况之一的,也可以支持当事人分割货币补偿款的要求:1.承租人与同住人之间、同住人与同住人之间矛盾特别尖锐,无法继续共同生活的; 2.分割不致于造成当事人居住困难,或当事人曾达成协议同意分割货币补偿款等其他可以分割的情形。
11. 公房拆迁取得的补偿款不足以在市场购得房屋的,当事人是否还可以要求分割货币补偿款?
答:当事人协商一致要求分割公有居住房屋拆迁货币补偿款的,法院在审理时,可不考虑分割后各当事人所得的补偿款能否在市场购得房屋;当事人对公有居住房屋拆迁货币补偿款应予以购房还是予以分割,意见不一的,法院在审理时,应考虑承租人和共同居住人的购房能力。如依据分得的补偿款,确实无法在市场购得房屋,保证正常生活的,可不予分割。
12. 公有居住房屋拆迁补偿款,在承租人、同住人之间如何分配?
答:承租人、同住人之间,一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外: (一)有以下情况之一的人,可以酌情多分: 1.承租人或同住人属于年老体弱,缺乏经济来源,且按均分所得的补偿款,无法购得房屋保证其正常生活的;2.承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的;3.对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。 (二)属于本市两处以上公房承租人的,其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
13. 因公有房屋动拆迁货币补偿款的分割而发生的纠纷,哪些人员应当作为当事人参加诉讼?
答:在涉及公有房屋拆迁货币补偿款的纠纷中,一个或数个共同居住人(以下简称“同住人”)、有权分得拆迁补偿款的其他人起诉的,法院应当通知其他同住人作为共同原告或者共同被告参加诉讼。被通知以原告地位参加诉讼的同住人,不愿意参加诉讼又末明确表示放弃实体权利的,法院仍应将其列为共同原告。被通知以被告地位参加诉讼的同住人,其在诉讼中的相关事宜,根据民事诉讼法和有关司法解释的规定处理。
14. 公有居住房屋承租户名如何变更?
答:承租人户口迁离本市,其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中,按照下列顺序书面确定承租人:
(一)原承租人的配偶;
(二)原承租人的子女(按他处住房情况,本处居住时间长短);
(三)原承租人的父母;
(四)其他人(按他处住房情况,本处居住时间长短)。
承租人死亡的,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致,要求变更承租户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照上款规定书面确定承租人。
承租人死亡,其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致,要求变更租赁户名的,出租人应予同意。协商不一致的,出租人应当按照下列顺序书面确定承租人:
(一)原承租人的配偶;
(二)原承租人的子女(按他处住房情况);
(三)原承租人的父母;
(四)原承租人的其他直系亲属(按他处住房情况)。
承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居,要求继续履行租赁合同的,承租人应当向出租人提出,出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的,应当同时按规定调整租金标准。
15. 公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的,补偿安置协议的签订主体应如何确定?
答:租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议;同住人有多人的,应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。
16. 动迁之前,原公房原承租人死亡,相关人员对承租权确定产生争议,是否可通过诉讼方式解决?
答:公房租赁关系首先是一种合同关系,当事人享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权,他人不得代行。因此在数人同时有权继续履行租赁合同,且无法协商一致的情况下,应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定的,不予受理。但当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的,人民法院可予受理。诉讼中,对承租人资格有争议的各方为案件的原、被告,出租人为无独立请求权的第三人。审理以维持出租人的确定为原则,除非原先有证据证明出租人所确定的承租人明显不符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见要求的,人民法院可判决撤销,依法重新确定。

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