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律师解答动拆迁若干问题

时间:2011-10-22来源:上海律师网 作者: 钟涛律师点击:
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1、问:市政动迁和商业动迁的补偿标准有什么区别?

答:商业动迁是指开发商为开发而实施的动迁;市政动迁是指由市、区政府因城市建设需要,建设公共设施而实施的动迁。依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》(以下简称《细则》)第二条的规定:凡在本市国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本细则。因此,只要是在本市国有土地上实施的房屋拆迁,都应遵循《细则》中的有关规定。

同时,按照《细则》第三十二条的规定,拆迁补偿安置可以实行货币补偿,也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换(以下称价值标准房屋调换);拆迁居住房屋,还可以实行以房屋建筑面积为基础,在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换(以下称面积标准房屋调换)。货币补偿和价值标准房屋调换这两种形式,按照《细则》第三十一条的规定,均根据被拆除房屋的房地产市场评估单价和被拆除房屋的建筑面积确定。面积标准房屋调换,按照《细则》第三十九条的规定,是以被拆除房屋的建筑面积为依据,按照安置房屋的地段位置来增加面积。

因此我们认为,商业动迁和市政动迁的安置补偿方式在《细则》中并未有所区分,并采用同一标准。认为商业动迁和市政动迁按照不同标准补偿的说法缺乏法律依据。

2、问:何部门有权颁发拆迁许可证?申请领取房屋拆迁许可证应当提交哪些材料?

答:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第七条和上海市人民政府《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十二条的规定:

拆迁房屋所在地的区、县房地局有权颁发房屋拆迁许可证。

申请领取房屋拆迁许可证应当提交:(一)建设项目批准文件(发改委);(二)建设用地规划许可证(规划局);(三)国有土地使用权批准文件(土地管理局);(四)拆迁计划和拆迁方案(土地管理局);(五)本市银行出具的补偿安置资金专用存款帐户的存款证明(土地管理局);(六)产权清晰、无权负担的安置用房证明(土地管理局)。

因此我们认为,本市需要拆迁房屋的建设单位应当向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请,取得房屋拆迁许可证后,方可拆迁房屋。建设单位取得房屋拆迁许可证后可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。

3、问:拆迁公告应当包括哪些内容?

答:根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第八条和上海市人民政府《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十四条的规定:

区、县房地局颁发房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。

因此我们认为,拆迁公告维护了被拆迁人依法享有的知情权,是区、县房地局履行职能的行为,具有公信力。

4、问:拆迁期限延长应当履行哪些手续?

答:根据上海市人民政府《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十六条的规定:

拆迁人应当在拆迁期限内完成拆迁。确需延长拆迁期限的,应当在拆迁期限届满日的15日前,向区、县房地局提出延期拆迁申请,区、县房地局应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。拆迁期限经批准延长的,区、县房地局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。

因此我们认为,依照法定程序办理的拆迁期限延长合法有效。

5、问:订立拆迁补偿安置协议的主体

答:根据上海市人民政府《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条的规定:

(1)拆迁私有房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议;拆迁公有房屋的,拆迁人应当与房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准,由拆迁人按户进行补偿安置

(2)拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议;符合下列情形之一的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立拆迁补偿安置协议:1)拆迁执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆迁人选择货币补偿的;2)拆迁执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;3)拆迁房管部门依法代管的房屋的;4)拆迁宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

(3)如果公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的,补偿安置协议签订主体,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议;同住人有多人的,应协商确定签订补偿安置协议的代表;无同住人的,由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。

6、问:房屋拆迁评估机构有哪些确定方式?

答:根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条和《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第六条的规定,主要有以下三种方式确定房屋拆迁评估机构:

1、被拆迁人投票确定。采取投票方式的,应根据投票结果,按照简单多数的原则,得票数第一位的为拆迁基地的评估机构,第二位的为重新评估机构。拆迁人应将投票结果进行公告;

2、拆迁当事人协商确定。采用协商确定的,应由全体拆迁当事人通过协商一致后,确定评估机构和重新评估机构;

3、抽签确定。采用抽签方式确定评估机构的,应同时确定重新评估机构。

拆迁当事人可以要求区县监察委、街道办事处等共同监督拆迁评估机构确定的过程;评估机构和评估人员与拆迁当事人不得具有利害关系,也不得是拆迁当事人本人。因此,我们认为,从制度上来说,评估机构的选择权是归于被拆迁居民的。而在动拆迁实践中,往往有些居民对于动迁有抵触情绪,进而没有对评估机构进行投票,实际上放弃了自己选择的权利。这是非常可惜的。

7、问:拆迁当事人对评估报告存在疑问或者异议,有哪些救济方式?

答:根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条、第二十一条、第二十二条,《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十三条,《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》第十八条、第十九条、第二十条的规定,拆迁当事人对评估报告存在疑问或者异议,主要有以下三种救济方式:

1、拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估;

2、拆迁当事人对原估价机构的估价结果、复估结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,可以自收到估价报告、复估结论或重估报告之日起15日内,向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定;

3、若房地产价格评估专家委员会认为评估报告不合法、不规范、不合理的,由专家委员会指定其中一家评估单位进行再评估;而拆迁当事人对再评估仍有争议的,可以重新向专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估专家委员会成员不得与原评估机构、拆迁当事人有利害关系,不得是拆迁当事人本人。

因此,我们认为,被拆迁居民如果对于评估报告有自己的想法,完全可以通过复估及复核的程序维护自己的权利。但是,这里要提醒动迁居民的是:复估与复核分别有5日及15日的期限,如果对评估报告有意见的居民未能在期限内提出复估或复核的要求,则会失去以此方式维护自己权利的机会。

8、问:什么是城市房屋拆迁行政裁决?

答:根据上海市人民政府《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、第二十五条的规定:

(1)房屋拆迁裁决,是指房屋拆迁主管部门依据拆迁法律规范的规定,对拆迁人和被拆迁人之间就房屋拆迁补偿的形式和金额、安置用房的面积和安置地点、搬迁过渡的方式和过渡期限等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。

(2)强制拆迁,是指被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。

(3)拆迁当事人,是指拆迁人、被拆迁人、房屋承租人。

9、问:如果对行政裁决的结果不服,应当以何种方式主张自己的权利?

答:依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定,当事人对裁决不服的,可以在裁决书送达之日起60日内向有管辖权的行政机关申请行政复议,也可以在裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人、房屋承租人提供安置房屋或者给予货币补偿的,行政复议、诉讼期间不停止裁决的执行。因此,我们认为,对行政裁决的结果不服的,可以通过复议和起诉的方式来主张自己的权利。但是,在这里要提醒大家注意的地方有两点:首先,复议和起诉都有时间限制,前者为60日,后者为3个月。如果未能在以上时间限制内主张权利,则可能丧失胜诉权。其次,依照我国《行政复议法》和《行政诉讼法》的相关规定,复议和行政诉讼期间,对于裁决的执行是不会停止的。所以,希望通过复议及诉讼来维权的居民应当注意以上两点,及时主张自己的权利。

10、问:行政强制执行后,被申请强制执行人得到补偿款的总额与未强制执行前补偿款的总额有何区别?

答:根据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条的相关规定:根据国务院《城市房屋房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定,以及上海有关拆迁单位的实际操作,被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外,拆迁公有居住房屋的,被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的,被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用,无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用,因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。

在动迁实践中,搬迁奖励费及一次性补偿费往往有时间限制,例如依照本基地适用的《“世博园区专用交通联络线结合卢湾区第17街坊淮海中路706弄土地储备前期基础性开发”项目告居民书(二)》中的规定:“因工程建设需要,结合本基地的实际情况,对在本基地规定的优惠期限内签约搬迁,腾空移交房屋的被拆迁户给予下列优惠、奖励,超过优惠期限的,不再执行。”

因此,我们认为,一旦进入行政强制执行后,就必然已经超过了优惠期限。无法享受基地的优惠口径。从而实际上损失了相当大的补偿款金额。

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