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专家释疑拆迁补偿九大误区

时间:2012-11-13来源:上海拆迁律师 作者: 钟涛律师点击:
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专家释疑拆迁补偿九大误区

  误区一:人多安置房面积就应该大

  许多消费者房子虽然面积小,但家里的人多,所以,他们认为拆迁安置房的面积就应该大一些。

  专家解答:根据相关的拆迁法规,拆迁补偿不以人口的多少作为安置的依据。在拆迁中,拆迁人占用的是被拆迁人的财产即房产,应以不低于公开的市场价值补偿。

  有的家庭人口多,原住房面积不一定大,拆迁后需要住大一点的房屋,可以通过几个渠道来解决。1、按经济适用房的相关管理规定,购买经济适用房;2、对住房和经济困难户,除了安置房户型不低于45平方米外,原房以市场价进行补偿,新房按成本价收取。如无力补差,可按廉租房的程序申请廉租房;3、如果被拆迁人不是双困户,但是产权人,可选择产权调换,并对超出部分的面积补差;如果被拆迁人是承租人,可以将产权人产权兑换的部分继续租用,超出部分的面积由承租人购买,这样经济负担不会太重,且又成为这套房子的共有产权人。

  误区二:房屋变商用后应该按商用房补偿

  许多住户将住房改作商店,拆迁补偿时往往要求拆迁人按营业房进行补偿。

  专家解答:根据《贵阳市房屋拆迁管理办法》的规定,在拆迁补偿中,房屋的使用性质以房屋权属证书上核准的房屋用途为准。产权证上核准为住房就按住房进行拆迁补偿,是营业房就按营业房进行补偿,并非实际作什么用途就进行相应的拆迁补偿。

  如果房屋的实际用途和产权证上记载的用途不符,应向产权管理部门申请变更,经产权监理部门审查、核实后才按照相关规定办理变更手续。

  建设部新近出台的拆迁估价指导意见中明确,原则上房屋性质以产权证为准,但地方政府有特别规定的要按其规定。《贵阳市房屋拆迁管理办法》实施后,市政府就颁布了房屋用途变更登记管理办法,因此,在拆迁中,确定房屋用途的唯一依据仍然是产权证。

  房屋用途变更登记是一项日常性的工作,并非到拆迁时才去变更,如果房屋的实际用途与产权证上记载的用途不符时,就应该申请进行变更登记。如果拆迁工作已经开始,被拆迁人必须在拆迁公告公布后一个月内进行变更登记,否则产权部门不予办理变更登记,如果你的房子用途已改变,应该及时办理变更手续,才能使自己的利益得到保障。

  误区三:旧房补偿价按新商品房价格算

  在拆迁过程中,许多被拆迁人认为,其被拆的旧房补偿,应该按相同区域地段商品房的价格进行补偿。

  专家解答:现在对被拆迁房屋的定价都必须通过评估来决定,评估中市场比较法使用的一个参照值就是同地段商品房的价格,新旧房屋之间不存在地段差,但存在着新旧差和结构差异,扣除这两个因素,新旧房屋的单价就不可能完全等同,旧房的单价要低于新商品房。所以,拆迁时旧房的补偿价格不可能按新房的价格执行。

  误区四:最小户型安置房不补差

  《贵阳市房屋拆迁管理办法》规定,拆迁安置的房屋最小户型不能低于45平方米,因而,许多拆迁户误认为,产权调换时房屋在45平方米以内就不补差价。

  专家解答:《贵阳市房屋拆迁管理办法》规定,拆迁安置房屋的面积不低于45平方米,这是按照国家规范来设置的,目的是为了避免形成新的住房困难户。设置这个面积标准并非是一个补偿标准。如被拆迁人不是双困户,原房面积小于45平方米,产权调换的房屋面积不小于45平方米。在法规上没有明确的情况下,为了维护被拆迁人的利益,管理部门要求拆迁人在最低的户型面积内,不是用市场价,而是用成本价与被拆迁人进行结算,面临裁决时,管理部门也按成本价进行裁决。换句话说,被拆迁人被安置的房屋,其45平方米的面积内,超过原房屋面积的部分,被拆迁人需按成本价补差。

  误区五:相同路段评估补偿价格应一样

  评估公司对某一路段房屋评估后,得到一个统一的评估价格,而拆迁时,拆迁人对这一路段的被拆迁人的补偿则有高有低,对此,被拆迁人认为,既然拆迁补偿要依据评估价,拆迁人对每一户拆迁户都应该按统一的评估价进行补偿。

  专家解答:现在实施的评估指导意见和贵阳市评估管理相关规定,都明确拆迁前要进行抽样分类评估,在拆迁许可证颁发后,要把评估时点调整到拆迁许可证颁发之日,调整时点就有可能带来价格调整。

  另外,根据调整后的时点评估报告要修正到户,各家各户房屋的情况不一样,评估价格并不一定完全相同,评估单位要将每一户的评估结果通知当事人。当事人对评估结果有疑义,评估单位必须对评估的情况和依据等作出解释,如果当事人有异义,双方可以重新委托评估或者申请原评估单位复核,如果仍然有异义,可申请专家委员会鉴定,鉴定结果为最终结果。所以,相同路段房屋拆迁评估价均有所差异。

  误区六:装修房应按原装修价补偿

  许多住房刚花了几万元进行装修,可不久,便面临拆迁,在拆迁时,他们认为,拆迁人应该按其装修款进行补偿。

  专家解答:按国家的评估规范和指导意见,以及贵阳市的地方法规,装修补偿都不含在评估价格内,因为装修的折旧率高,每年达10%,高的达30%左右,加上装修材料不断翻新,旧的材料价格不断走低,在拆迁补偿时不可能按原价进行补偿。但双方可自行协商,协商不成,双方可以委托评估单位单独对装修进行评估,拆迁人再按评估的结果给予补偿。

  误区七:产权调换比货币补偿划算

  一些被拆迁人认为,货币补偿时以评估价格为准,而产权调换还可以讨价还价,选择产权调换比货币补偿划算。

  专家解答:根据相关的拆迁法规,每一个拆迁方案都有产权调换和货币补偿两种方式,被拆迁人可以自由地选择任何一种方式,拆迁人不能强迫其接受。

  其实,货币补偿和产权调换并不存在谁划算谁不划算的问题,因为选择何种拆迁安置方式,完全要根据被拆迁人自己的实际情况而定。虽然货币补偿的金额依据是评估价格,但评估价格只是拆迁时双方协商的参考,不是一估到底,强制执行,补偿金额也可以讨价还价,只要双方认同即可。评估价格只有在专家委员会鉴定了以后,通过行政行为下达裁决书,才具有强制约束力,否则都是一种参考。因此,两种补偿方式都是在双方依照规定和评估结果进行协商后得出,不存在哪种划算哪种不划算的问题。

  误区八:产权调换的房屋位置应由被拆迁人确定

  一些选择产权调换方式的被拆迁户以为,既然是产权调换,那房屋位置就应该由被拆迁人决定。

  专家解答:被拆迁人选择货币补偿,就可以随意购买自己喜欢的房子。但选择产权调换时却不能被是拆迁人要哪里的房,开发商就到哪里买房进行安置。

  一般情况下,产权调换的房屋地点,在报拆迁方案时,管理部门要进行审核,宗旨是方便被拆迁人的生活、学习和工作。但是集中在哪里买房,存在众口难调的问题,困难较大。

  为了帮助被拆迁人购买到称心的房子,目前拆迁管理部门正在进行试点。比如在友谊路拆迁时,让一些资质、信誉好的开发商到拆迁现场展示,由拆迁人和开发商统一议价,凡是这个点的拆迁户购房可以享受一个统一的折扣。据悉,下一步管理部门将要求开发商通过多种渠道组织房源,在货币补偿兑现补偿费的同时,为被拆迁人提供购房服务,陪购、导购,使拆迁户能用有限的购房资金买到称心如意的房子。

  误区九:相同面积的房屋产权调换不补差

  有一些拆迁户认为,产权兑换相同面积的房子不补差,超过部分才补差。

  专家解答:是否补差不是由行政调节的,管理部门作出行政判断的依据是评估机构的评估结果。按常规,相同面积的产权调换房也要补差,因为新房和旧房有价值差别,新房和旧房的结构也有差别。但对是否补差的问题双方可以协商,开发商同意不补或要求补差都受到法律的保护。被拆迁人和拆迁人是民事合同关系,协商权充分给予拆迁双方,在双方协商无效时,才能行政干预。

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