原告：秦某
被告：郑某
第三人：某房地产公司
2005年初原告秦某调到某市地税局工作。因住房紧张，一时无法安排居住，秦某一家只得寄住在亲戚家，但亲戚家住房也并不宽敞，于是秦某托人四处找房，买或租均可以。同年3月，秦某得知郑某在本市有两处住房，其中一处两间平房要出售。经找中间人与郑某协商，秦某与郑某就房屋买卖达成一致意见后，双方于3月12日订立了书面房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将其自有的2间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房价款，付款后房屋即归秦某居住。3月14日，秦某将5万元房价款交给郑某，郑某同时将房屋交付秦某使用。3月15日，秦某和郑某持房产执照、房屋买卖合同、身份证明等到房管部门办理过户手续，房管部门因工作繁忙，当天未予办理。于是秦某和郑某商定，以后再补办过户手续。4月10日，秦某一家将户口迁入，在以后一年多的时间内，秦某多次要求郑某同去办理过户手续，郑某均以种种理由拒绝办理过户手续。2006年3月，某房地产公司要拆迁秦某居住的房屋，以建设居民小区。此时，郑某多次到房地产公司重申此房的产权属于自己，并说家中上有老人，孩子也已长大，住房有困难，要求房地产公司拆除该房屋后，应该给自己另行安排住房。房地产公司经对郑某所述情况进行核实后认为，秦某和郑某的房屋买卖行为不合法，因此，秦某的权益不受保护，要求秦某在房屋拆迁前，自行另找住房搬家。秦某多次找房地产公司说明情况，要求给其安排住房，但房地产公司坚持认为其做法没错，对秦某之要求不予理会。无奈之下，秦某向人民法院提起诉讼，要求保护自己的合法权益。
辨析意见
被告辩称：自己与秦某虽签订了房屋买卖合同，但是由于自己后来又不想再出卖而仅是让秦某居住，双方没有到房屋管理机关办理房产过户手续，根据《城市私有房屋管理条例》第九条第一款规定，房屋买卖合同一直没有生效，自己仍是房屋所有权人，故在该房屋被拆迁时，自己是被拆迁人，应该得到补偿和安置。
审理结果
法院审理后认为：原被告双方之间签订的房屋买卖合同由于没有到房管机关办理过户手续合同没有生效。秦某和郑某之间形成事实上的房屋租赁关系，故判决秦某与郑某之间的房屋买卖合同无效，郑某从秦某买房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元还给秦某，房地产开发公司在房屋拆迁前对该房屋的实际使用人按有关规定安置。
律师支招
本案是由于房屋买卖合同没有办理过户手续而在拆迁中引起的诉讼纠纷。
房屋买卖合同是要式法律行为，应按照法律规定履行买卖手续。《城市私有房屋管理条例》第九条第一款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”同条第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”本案中，秦某和郑某买卖房屋时，未按上述第九条规定到房管部门办理房屋买卖手续，事后，虽然双方到房管部门办理房屋所有权转移手续，但也尚未登记过户，房屋产权未依法转移。因而，秦某和郑某的房屋买卖行为不合法，根据我国《民法通则》第五十八条第一款第五项及第二款之规定，其房屋买卖行为自始无效，不具有法律约束力。
我国《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认无效或者被撤消后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，造成房屋买卖无效的主要责任由郑某承担，秦某也有一定的责任。依据本案事实，扣除部分租金后，郑某应将房款退还给秦某。
本案中，郑某所出卖的房屋系私有房产。如前所述，郑某与秦某的房屋买卖无效，因而讼争房产的产权仍归郑某所有。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。椐此，房地产公司应对欲被拆迁房屋的产权人郑某进行补偿。拆迁补偿实行产权调换、货币补偿，或者产权调换和作价补偿结合的形式，具体采用那种方法应征求被拆迁房屋产权人的意见，实践中一般多采用货币补偿的形式。本案中，秦某和郑某签订的房屋买卖合同虽然没有生效但秦某一直是该房屋的使用人，秦某和郑某之间存在事实上的房屋租赁关系。根据规定，拆迁人应对被拆迁房屋使用人安置的规定，房地产公司应对秦某一家进行安置。本案涉及到对被拆迁的确认及对房屋所有人的补偿、房屋使用人的安置等问题。首先确认谁是将被拆除房屋的所有人或者使用人，才能正确处理好拆迁中的补偿和安置问题。
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