周厂长给我看两样东西，一样是红色封皮的房产证，一样是评估公司的初评表。他说，钟涛律师，我这厂是有证的，可评估单位把我后头那一大片都算成违建，连证上那部分也跟着缩了水。他问我，一半有证一半没证，能这么糊在一块儿算吗？

我说不能。今天就借周厂长这个案子，把有证无证混在一堆的厂房，怎么拆开算，讲清楚。

周厂长的厂在宝山一处老工业点。九七年他从镇办企业手里盘下两排砖混车间，办了证，证载面积一千二百来平，用途写的是工业。两千年前后订单多了，货没地方堆，他就在两排车间中间的空地上加了钢结构棚，做堆料和半成品周转，前后搭了六百多平，没办任何手续。搭的时候镇里正搞工业园，开会还鼓励企业就地扩产。

去年这一片纳入征收。评估单位进场量了一圈，初评出来，周厂长一看傻了眼：说明里写着该宗建筑存在大量未经登记部分，整体按无证建筑处理，单价压得很低。按这个数，他连当年买厂房的钱都收不回来。

这里有个坑，也是评估单位最爱干的一件事：打包。有证的、没证的，一股脑塞进一个单价，你瞅着总数好像还行，其实证上那部分被硬生生拉下来一大截。老百姓不懂，稀里糊涂签了字。我跟周厂长讲，头一件事就是要求分开列、分开评。证上那部分按证载面积、证载用途，走正规路子作价；没证那部分单独认定、单独作价。这叫分家。

有人会问，那棚子搭在院子里的空地上，又不是正经房子，能算吗？我告诉你，算。它不一定进建筑面积，但可以作为附属物、棚舍单独评估。钢结构的柱子、梁、屋面、围护，用的什么料、多厚、多高，一样一样量，一样一样算。还有地坪硬化、行车轨道、排水沟，这些都是钱。不少人眼睛只盯着房子，把这些全漏了。

这里还有一层，很多人想不到。周厂长的证上写的是一千二百来平，可我们请人重新测绘，实际量出来是一千二百六十多平，多出来的这六十来平，是当年发证时候按轴线算的，墙体外皮没算进去。这钱虽然不多，可也说明一件事：证载面积不等于最终面积，实测这道工序不能省。你要是连自己家多大都搞不清，怎么跟人家谈价。

再有一层是用途。证上写的是工业，可那六百多平棚子一直用来堆料，算仓储。工业和仓储在评估单价上是两码事，工业车间因为层高、荷载、行车这些要求，造价本来就高。评估单位一开始把棚子全按简易仓储作价，我们提出异议，要求按实际结构和实际使用情况分开认定。别小看这一条，单价差一点，六百多平乘下来就是一笔看得见的钱。

第二个坑，就藏在历史原因这四个字里。周厂长那棚是两千年前后搭的，那时候镇里正张罗着搞工业园区，鼓励企业扩产堆料，还开会讲过话。这种历史原因形成的无证建筑，不能简单地一刀切按违建扫地出门。按规矩，征收部门对未经登记的部分要做调查认定，看建造时间、看当时的政策环境、看有没有被处罚过，认定完了才能定性质。

我跟周厂长说，你现在要做的，是把那个年代翻出来。他回去翻箱倒柜，找出了当年的会议通知、镇里发的一份鼓励企业发展的文件、几张厂区全景照，还有跟钢结构施工队签的协议和付款收据。

更妙的是，我们在卫星影像图上找到了两千零五年那一版。图上，两排车间中间那块空地，已经盖上了一片蓝色的棚顶。时间一锁死，性质就不一样了。

我办这类案子，习惯把无证部分分成三堆。第一堆，是历史形成、符合当时政策、一直没被查处过的，这一堆要往有证那边靠，争取参照有证建筑或者按较高比例补。第二堆，是简易的临时棚、简易房，结构单薄、造价低，这一堆按重置价打折，能拿多少拿多少，别死磕。第三堆，是征收范围确定之后突击抢建的，那一堆我也没辙，劝你别费劲。分清楚这三堆，力气才用对地方。

我的看法是，这种一半有证一半无证的厂房，最怕的就是糊涂账。你要是让人家打包评，等于把有证那部分的身价白白送出去。反过来，你也别指望无证那部分能跟有证的一分不差，那不现实。咱争的，是一个合理的区间。

谈判那阵子，我们提了复核申请，要求评估单位对未经登记部分单独出具说明。评估公司后来派了人重新丈量，钢结构棚的用钢量、屋面做法、檐口高度，一项项对下来，价格往上走了一截。周厂长后来跟我说，钟律师，早知道要这么争，我头一年就把手续补了。

冰冻三尺，非一日之寒。这些棚子、披屋、加层，都是企业在订单压力下一点一点加出来的，背后是一整个时代的原因。法律上要讲规矩，可规矩也得认这个理儿。

最后我跟周厂长讲了句实在话：有证的别让，没证的别丢，抢建的别争。你要是手里也有这么一处厂房，证跟实物对不上，先把证载面积、建造年份、实际用途这三样核准了，再谈钱。我是上海拆迁律师网的钟涛律师，见过太多这种一半一半的厂子。