陈总坐下来头一句话就把我逗乐了。他说，钟涛律师，我不是来讹人的，我就是不服气。他在浦东川沙那边租了一千九百来平厂房做精密钣金，一个月租金三万，租了十来年，房东一直没怎么涨。去年这块地纳入征收，他另找地方，最后在闵行一处园区租下一千六百平，面积还小了两成，租金却要七万。他跑去找动迁组，说这多出来的四万一个月，是你们把我赶出来的，你们得认。人家回他一句，这跟我们没关系。

就这一句话，陈总的火全上来了。今天讲的，就是他这个案子。

陈总是宁波人，零几年到上海，先在别人厂里干，后来自立门户。川沙那处厂房二零一二年租的，一千九百平，带一台五吨行车，月租三万，合同三年一签，租金一直没大动。十几年下来，他在里头添了数控冲床、折弯机、焊接机器人，还做了环氧地坪和除尘系统。用他的话说，这间厂早被他盘熟了，闭着眼睛都能摸到电闸在哪儿。

征收公告贴出来以后，他跑了闵行、松江、奉贤好几处园区，最后定在闵行。为什么这么贵？头一条，层高和荷载达标的厂房本来就少；第二条，他的设备进场要重新做基础；第三条，环评得重办，肯接的园区不多。一千六百平，月租七万，再加物业和能耗，一年下来比原来多花五十来万。他跟我说，钟律师，这十几年攒下的利润，全填进这个差价里了。

他去找动迁组要钱，答复很干脆。补偿方案里没有租金差价这一项，你要是嫌新地方贵，那是你自己的选择。

这里有个坑，很多人第一脚就踩进去。你张口就说要差价，人家就照着差价这两个字驳回你，一句话把你顶回来。我的看法是，租金上涨这笔损失是实打实的，但在谈判桌上不要把它单独拎出来当一项，得把它拆开，塞进补偿方案本来就有的那些名目里去。

有人会问，那到底往哪儿塞。我给陈总理了三条路。头一条是停产停业损失。这笔钱补的是你因为搬迁停掉的生意，算的时候讲究一个实际经营效益，原来一个月净利多少，停工停了多少天，新厂投产以后产能爬坡又要多久，都是账。租金一涨，固定成本就上去了，同样的订单赚的钱却少了，损失就落在这笔账里。第二条是搬迁补助和过渡补助，上海不少项目里都有过渡期这一说，从旧厂交出去到新厂能开工，中间这段时间的人工、水电、临时仓储，都有得争。第三条是协议里的其他补助，名目可以谈，关键是数得清、说得圆。

第二个坑，比头一个狠多了。陈总差点就签了。那份协议末尾有一行小字，写的是本协议履行完毕后，乙方不得再就征收事宜提出任何主张。这种条款我见得太多了，签之前你嫌它不起眼，签完之后它就是一堵墙。等你搬完了、钱花完了，再回过头说我租金涨了，人家把协议一翻，你一句话都讲不出来。所以这笔账一定要在落笔之前谈，这是死规矩。

再说证据。这案子后来能谈下来，靠的不是嘴皮子，是那几摞纸。我让他回去准备的东西一样都不能少。新厂房的租赁合同要正式，租金、面积、起租日、免租期写得明明白白。租金必须走银行转账，别图省事给现金。中介费、押金、物业费的票据全留着。新厂的装修合同、设备基础施工、行车加装的费用清单也要有。旧厂交房的日期和新厂通电通气的日期，这两个日子一夹，过渡期就出来了。还有停产期间工人的工资发放记录，客户发来的催货函和延期函，物流公司报的搬迁报价单。这些东西单看都不起眼，凑到一块儿就是一本明白账。

有人会问，那我要是不搬远，就在原地附近租，会不会好办些。说实话，原地附近这种条件的厂房，租金只会更贵，还不一定有。搬迁这事不是你想省就能省的。反过来说，你为找厂房花的力气、跑的路、耽误的工期，本身也是成本，谈判的时候一样能摆到桌面上。

还有一层，很多人压根没往这上头想。陈总搬进新厂以后，光是重新做环评和消防备案就耗了小半年，中间几张老订单被迫转给别人做，客户那边又重新来了一轮验厂。这些损失你要是不主动提、不拿材料说明，征收部门是不会替你算的。人家手里那张补偿表是死的，你想往里添一笔，得有东西撑着。

我的看法是，厂房搬迁这种事，最怕的就是把损失想得太简单。老板们盯着的往往是房子和设备，觉得这两样赔够了就行。真正拖垮一家小厂的，常常是搬完之后的那一年。租金上去了，工人散了一茬，客户跑掉几个，产能迟迟回不到从前。这些东西法律上未必都能赔到，可你不说，就一分都没有。

老话讲，穷家值万贯，搬家三年穷。办厂的人对这句话最有体会。陈总后来说，他不是不知道生意有起落，就是觉得这起落不是自己找的。这话我认。

这案子给我的教训是，碰上征收别急着签字，先把搬出去以后的这一年账算一遍。新厂租金多少，过渡期几个月，产能多久能恢复，客户要丢几成。算清楚了，再拿着这张账去谈，心里才有底。我是上海拆迁律师网的钟涛律师，厂房商铺这一块我办得多了，你要是正卡在这一步，把合同和账本带来，我们先把账算明白。