何师傅在浦东老镇上开着间修车铺，房子是上世纪八十年代买的私房，产证上写着两间，四十来个平方。后来为了放工具，也为了给儿子结婚用，他在院子西侧自己搭了一间，又在天井上头搭了个棚。搭的时候没办手续，一晃二十多年，街坊都当他家的。

去年那一片启动征收，谈了几次没谈拢。没过多久，一张责令限期拆除的催告书贴到了墙上：限你户于三日内自行拆除违法建筑，逾期将依法强制拆除。

他拿着那张纸来找我，手是抖的。他说钟律师，我家两间是有证的，难不成连有证的一起拆？我说你先把纸放下，回答我，这上头写没写哪一部分是违建、面积多少。他看了看，说没写，就一句违法建筑。

这就是今天要讲的问题：一半有证、一半自搭，能不能分开处理。

先讲一个最基本的道理。违法建筑的认定，是针对具体某一处建筑的，不能一锅烩。一处房子里，有的部分有产权证，有的部分是后搭的，那是两个性质。有证的部分是合法财产，受保护；没证的部分，也要先依法认定、走完程序，才能谈拆。把有证的一块儿算进违建里去，这本身就是错的。

这里有个坑，第一个坑：认定书和催告书写得太笼统。就何师傅这张纸，上面只有违法建筑四个字，没写是哪一间、多少平方、四至在哪儿。这种写法看着省事，其实是个破绽。你有权要求他明确具体的对象和范围，对象都不清楚，怎么执行？后头真拆的时候，他要是顺手把有证的两间一起推了，那就是扩大范围，属于违法。

那能不能只拆违建那一处？我的看法是，能，而且应当是常态。法律上有个说法叫比例原则，说白了就是：能小办的事别大办，能少损害就少损害。既然只有西边那一间和天井棚是违建，那就拆那一处，东边两间有证的好好留着。这不是我随口讲的，行政强制法里明明白白写着，采用非强制手段可以达到行政管理目的的，不得实施行政强制；违法行为情节显著轻微或者没有明显社会危害的，可以不采取行政强制措施。

有人会问，那万一技术上拆不开呢？两间房共用一道墙，拆了西边东边也得塌，这可怎么办？这个问题问到点子上了，这是第二个难点。我的处理办法是三句话：第一，要求对方出具施工方案和专家意见，说明为什么必须整体拆除；第二，施工方案里要有安全防护和相邻部分的加固措施，拆完之后必须把合法部分恢复到安全可用的状态，费用他出；第三，如果确实避免不了对合法部分造成损坏，那这部分损失得先谈赔偿，或者先提供临时安置。

这里又有个坑，也是最容易吃哑巴亏的地方：拆的时候图省事。施工人员赶工期，铲车一推，管你有证没证，全平了。等你去索赔，人家说那是你自己的房子自然倒塌，或者说是施工必需的附带影响。所以现场一定要留证据。拆之前，把整栋房子从四个方向拍一圈，把产证上的两间和后搭的那一间的分界处拍清楚，最好在墙上做个标记一起拍进去。有条件的话，请公证处来做一次保全。拆的当天，人要到现场，手机举起来，从第一铲拍到最后。

还有人会问，我那间自搭的搭了二十多年，从来没人说过一句，现在突然说是违建，这合理吗？这就是第三个难点，也是我一直强调的历史成因。很多老房子搭的灶间、阁楼、天井棚，是当年为了解决实际居住困难搭的，那时候管理也不像现在这么细。这种情况不能简单一棍子打死。你要收集的材料是：什么年代搭的、当时是什么情况、有没有交过任何费用或者被登记过、街道和居委会知不知情。这些材料配上邻居的证言，就能把历史成因这四个字立起来。

再说程序。就算那一间真是违建，也不是贴张纸就能拆的。正经的路子是：调查取证、告知你认定的事实和理由、听取你的陈述和申辩、作出责令限期拆除的决定、送达、催告、公告、给你申请行政复议和提起行政诉讼的时间。这里头任何一个环节缺了，程序上就有瑕疵。何师傅那张催告书，我一看就发现了两处问题：一是认定对象不明确，二是没有告知他有权陈述申辩。就凭这两条，我们先申请了行政复议。

复议的结果不出我所料，维持。但我们争取到了时间，也把争议点固定了下来。紧接着我们起诉到法院，主张三点：第一，认定范围不明确，把有证部分一并纳入违建，事实不清；第二，拆除应当区分处理，只拆违建部分，不得损害合法部分；第三，未告知陈述申辩权利，程序违法。

案子最后是这样了结的：法院没有直接判撤销，但组织了协调。最终结果是，西侧那间自搭的由何师傅自行拆除，征收部门对拆除后的恢复和加固负责；东侧两间有证的按合法房屋另行评估补偿；天井棚因为属于历史形成的附属设施，按附属物给予补偿。何师傅后来跟我说，钟律师，我最怕的是一推了之，现在至少正房保住了。

说实话，这个结果不算完美。西侧那间是真没了。但在当时那个局面下，保住有证的两间、把附属物也算进去给了钱，已经是最好的结果。

我的看法是，遇到一半有证一半没证这种情形，最忌讳两种态度。一种是全盘认了，反正我那间确实没证，拆就拆吧，结果连累着正房也保不住；另一种是死顶到底，什么都不说、什么都不做，等着人来拆，最后连个谈判的余地都没有。老话说退一步海阔天空，可在拆迁这件事上，退要有退的法子，先把合法的那部分划出来，再谈退哪一块。

还有一点我要提醒：催告书贴出来之后，家里人别去撕，也别签任何自愿拆除的承诺书。有的人为了表示态度好，签了个自愿拆除，回头想争都争不了。真要签，先让我看看。

这案子给我的教训是，房子这东西，最怕混着算。一混，黑的白的都成了灰的。你要做的第一件事，就是把有证的和没证的分开，把界线划清楚，写在纸上、拍进照片里。分清楚了，才有得谈。

最后说句实在话：一纸催告书不是终点，它只是对方的开场。你手上有证，心里有数，就不怕他把整栋房子都说成违建。