征收公告贴出来那天，周女士给表哥打了个电话。她说，哥，我们那房子要拆了。电话那头沉默了几秒，然后说了句，产证上写的是我的名字，补偿当然是给我的。周女士当时腿都软了，那房子她住了十六年，首付是她出的，月供是她还的，装修是她盯的，如今一句话就成了别人的。

事情得从二〇〇八年说起。周女士当时自己名下有贷款记录，再买房银行不给贷，利率也高。家里一合计，表哥名下没房，就商量着借他的名字买。房子在闵行，九十多平方，总价一百二十万，首付三十六万是周女士从自己卡上划的，剩下的贷款每月从她工资卡扣。她跟我说，那时候觉得一家人，写个名字而已，连张纸都没写。

头几年没事。表哥结婚、生子，家里也走动。房子一直是周女士在住，水电煤、物业、宽带，全在她名下，孩子的户口也落在这儿。物业费一交就是十六年，抽屉里一叠收据。转折点出现在前年，表哥生意上出了事，欠了债。今年三月，征收公告贴出来，补偿款算下来有五百多万。表哥的态度就变了。

这里有个坑，我得先跟周女士讲透。法律上，不动产登记簿上写的是谁，就推定房子是谁的。这个推定是有分量的，不是你一句「钱是我出的」就能推翻的。表哥要是转手把房子卖给一个不知情的第三人，那个人拿到房子是受保护的，周女士只能回头找表哥赔钱。现在房子没收走，但道理是一样的，征收部门看的是产证，谈协议只跟产证上的人谈。

有人会问，那周女士这钱是不是就白给了？我的看法是，未必。法律上承认借名买房这回事，只不过你得证明三样东西：第一，你们当初确实说好了是借名，房子实际是你的；第二，钱确实是你出的；第三，房子一直是你在用。这三样齐了，法院一般会支持确认房子归你，或者至少把补偿款判给你。

再一个坑，也是最不好说的一关：为什么借名。如果借名是为了躲银行的贷款政策，或者为了规避限购，法院对这个借名协议的效力是有保留的。有的法院认为这属于规避政策，不支持确权，只让你拿回出的钱和相应的增值损失。有的法院认为这不影响公共利益，该认还是认。同样是借名，结果可能差出几百万。周女士这个情况，是图贷款方便，不算规避限购，这一点上还好说话。

我让她回去翻箱倒柜找证据。首付三十六万的银行转账凭证，是从她卡上直接划给开发商的，这是最硬的一样。十六年的月供，她每个月从工资卡转到还贷账户，流水一条一条能打出来，这是第二样。装修合同、建材发票、家具家电的收据，签的都是她的名字，这是第三样。水电煤和物业的缴费记录、宽带开户、孩子的学籍材料，证明房子一直是她在实际使用，这是第四样。

还有一样最容易被忽略的，就是双方之间有没有提过这件事的文字。微信聊天记录、短信、录音，哪怕只有一句「你那边房子我这边还着贷款呢」，都是有用的。我让她把跟表哥这十几年的聊天记录全翻出来，一条一条看。运气不错，前年表哥还发过一条，说你那房子物业又涨了，你自己去交一下。这条消息，等于他自己承认了房子是她的。

还有人会问，那现在征收了，补偿款会不会被表哥先拿走？这个担心不是多余的。我给她的建议是两条腿走路：一边立刻起诉确权，一边申请财产保全，把这笔征收补偿款先冻结住，别让他拿到手转走。动迁组那边我们也去了，把情况书面说明，请他们暂缓发放。钱只要还在账上，事情就有得谈；钱一旦到了人手里，再想追回来，那可就费劲了。

这案子现在还在走。我跟周女士说实话，我心里有底，但不打包票。有底是因为证据链比较全，转账、流水、居住、聊天记录，几样都对得上。不打包票是因为这类案子，法官的自由裁量空间不小，尤其是涉及政策规避的那部分，各家把握不一样。做律师这么多年，我学会一件事：别把话说满，把活干足。

老话说，亲兄弟明算账，何况是表亲。还有一句更实在的，口说无凭，立字为据。周女士当年要是花半小时写一张纸，写清楚房子是她出钱买的、挂在表哥名下、什么时候过户、表哥不得擅自处分，今天这场官司根本不用打。可这世上没有后悔药，人往往就是在最信任的时候，最不肯写字。

我在上海拆迁律师网处理动迁款分割这么多年，借名买房的事见过不少，翻脸的十有八九。我的建议就三条。能不借名就不借名，麻烦在前面比麻烦在后面强。真要借，一定签书面协议，把出资、归属、过户时间、违约责任写清楚，最好做个公证。签完还不算完，把出资凭证、还款流水、居住证据，一样一样留好，扫描一份存起来。房子是不动产，动辄几百万，靠的是纸，不是亲。这不是把人想坏，这是把事办稳。

最后说一句实在话。周女士跟我说，她最难过的不是钱，是表哥那句话。我对她讲，钱能争回来，人心争不回来。早点把账算清，把手续办实，才是护住一家人的法子。房子要拆了，先别急着吵，先把证据找齐，再来谈怎么分。