张先生拿到补偿款那天出门看房，在小区门口一家中介的橱窗前站了半个钟头。他后来跟我说，那半个钟头是他这辈子最难受的半个钟头。
他家在浦东新区金桥一带，一套老公房，一室半，建筑面积三十出头。这一轮征收，他选了货币补偿，前后加起来到手三百来万。数字听着不小，一家人还高兴了两天。等他去同一地段看房才发现，一套像样的一室户，挂牌价早就过了三百五，还不包括税费和中介费。
他的原话是：钟律师，我这房子明明是被拆掉了，怎么反而住不回原来的地方？
我的看法是，先别急着后悔，也别急着骂人。这张账得拆开来算，算明白了，才知道落差到底出在哪儿，还有没有可以补的地方。
先把货币补偿这笔钱拆一拆。它不是一个数，是几块拼起来的：第一块是被征收房屋的价值补偿，也就是评估单价乘以认定面积；第二块是各类补贴，面积补贴、户型补贴、不成套补贴这些都算在里面；第三块是奖励，签约奖励、搬迁奖励、早签的那一档往往最多；第四块才是搬迁补助、临时安置费和设施移装费这些零碎项目。看着是一笔钱，来路各不相同。
这里第一个坑就冒出来了。很多人以为，房子值多少，补偿就该给多少。其实补偿款里只有第一块是真正意义上的房价，后面几块是补贴和奖励，是政策给的政策性收入。你在算能买多大房子的时候，要拿能动的钱去比，不能把过渡期租房、装修、税费这笔开销漏在算式外头。
第二个坑，是拿建筑面积比建筑面积。老房子，尤其是老公房，得房率高。三十平方米的老工房，屋里头能用的地方实打实。新商品房不一样，公摊、电梯厅、管道井一层层摊下来，买四十五平方米，套内可能也就三十三四。看上去多了十几平方米，住进去的感觉跟原来差不多。
有人会问：那中介橱窗上写的单价，和我报告上那个单价，为啥差这么多？
这个问题问到了点子上。橱窗上那个是挂牌价，房主心里都留着砍价的余地。真正能用来比较的是同一时段同类型房屋的实际成交价，而且要比同楼层、同朝向、同房龄的。至于报告里那个数怎么来的，另有一套算法，还有复核和鉴定两道关可以走，那是另一个话题。
我想教大家一个笨办法，就三步。第一步，算出净到手的数：补偿总额减去要交的各项钱款，再减去接下来一两年租房的开销，再减去新房子装修的预算。第二步，定一个能接受的地段，把这个地段近期成交的实际单价查清楚，别看挂牌，看成交。第三步，用第一步剩下的数除以第二步的单价，得出来的才是你能买到的建筑面积。张先生就是这么算的，算完安静了。
这里有个坑，很多人算到第一步就停了。他拿三百四十万除以每平方米八万，说能买四十二平方米，心里踏实了。可他忘了扣过渡期的房租，一扣就是十来万；忘了装修，再扣二十万；忘了契税和中介费，又是几万。这么一路扣下来，能买的面积比他想的少了五六平方米，正好是一间小卧室。
还有一层落差来自房龄和楼层。张先生原来住一楼，进出方便，门口就是菜场和公交站。他看的那几套新房，有的是高层，公摊大；有的是年头不小的房子，贷款年限都受影响；还有的离地铁远，走过去要一刻钟。房子和房子之间的差别，不写在单价里，写在日子里。
那到底有没有可以争取的地方？我说几个实在的。头一个，是把所有补贴和奖励项目逐项核对一遍，看看有没有该给的没给，这一条最省事。第二个，是对评估报告有异议的，在规定期限内申请复核，再不服的申请专家鉴定，期限是十天，一天都拖不起。第三个，是回头看一眼方案里有没有产权调换这条路，已经选了货币的能不能改，各地块规矩不一样，但至少在签字之前，你有权利把两条路都算一遍再定。
第四个办法，是把眼光放宽一点。同地段买不回来，未必是钱给少了，也可能是你盯的那一片太贵。往地铁站沿线挪一两站，往相邻街区挪一条马路，单价往往就下来了。张先生最后在往东两站的地方买了套两室，通勤四十分钟，他还挺满意。
还可以问一句保障性住房的门路。上海的共有产权保障住房，对户籍、住房面积、收入财产都有门槛，符合条件的家庭可以申请。这条路跟征收补偿是两码事，但对确实住不下来的家庭，是一条不该漏掉的路。
说实话，货币补偿最大的风险不是给少了，是没算过就花掉了。我在办公室见过太多这样的家庭：钱到账那天全家下馆子，半年后跑来问我，钱怎么就不见了。动迁款是一家人往后几十年的安身钱，先规划，再签字，这个顺序不能颠倒。
这案子给我的教训是：征收补偿从来不是一道能不能买回原处的是非题。老城区的房子，值钱的往往不只是那几十平方米，还有几十年攒下来的街坊、菜场、医院和学校。这些东西拆得掉，买不回。想通了这一层，再去看那张补偿单，心态会平和很多。
我也不劝人一味地往前冲。张先生最后没有去打官司，也没有反复上访，他只是把账算清楚了，然后挑了一套自己够得着的房子。有时候，认清楚现实，比争一口气更能解决问题。
老话讲，看菜吃饭，量体裁衣。手里有多少钱，就办多大事，这句话听着朴素，放在动迁这件事上，是最管用的道理。
最后一句实在话：签字之前，先在纸上算三遍。第一遍算总额，第二遍算开销，第三遍算你能买到的面积。三遍算完，你心里就有底了。
