一句话，把用了二十年的厨房判了死刑。潘师傅拿着那张调查登记结果来找我那天，手是抖的。他说钟律师，我在天井里搭的这间灶间，住了二十几年，吃喝洗漱都在里头，他们说一分面积都不认，这话说得通吗？

潘师傅家住虹口区一套底楼老公房，推开两扇门，中间是个天井。早些年家里添了人口，实在转不开身，他就托人在天井上加了个顶，隔出一半做厨房，一半塞了马桶和淋浴龙头。那时候弄堂里这样搭的人家不少，也没见谁来拆。日子一晃二十几年，邻居早默认那是潘家的灶间。他的房地产权证上，建筑面积写的是三十二点几平方米。

去年底这片地块张贴征收决定，量房、看图纸、复核都走了一轮。最后表格出来，还是按三十二平方米算。动迁组答复得干脆：天井不在权证记载之内，属自行搭建，搭建一律不计。潘师傅急了，跟我说的是，连水管都换了三茬的地方，怎么能凭空就没了。

这里面的第一个坑，是把没写进产证和压根不该补偿画了等号。面积认定这件事，确实先看不动产权证或者老房地产权证上的记载，但这绝不是唯一的凭据。房籍资料、历史测绘成果、附记栏里的几句文字、当年房管部门的批件，都可能翻得出来。我做的第一件事，就是陪潘师傅去查档案，看当年搭建有没有留下任何痕迹。结果还真翻到了：一张旧测绘图上，搭建的部位被画了进去，旁边还标了尺寸。

第二个坑，是老百姓最爱钻的牛角尖：住了二十年都没人管，难道还算违建？我的答复是不一定。可事情得分两头看。一种是近年才加出来、当时也没批过的，多数按搭建处理；另一种是年代久远，那时的管理口径跟眼下完全不一样。后面这种情况，很多地块的征收补偿方案里会专门写一条，针对历史搭建或者未经登记的建筑怎么认定、怎么补贴，白纸黑字摆在那儿。偏偏这一条，绝大多数人从头到尾没翻过。

第三件要弄明白的，是天井、晒台、过道这些部位的脾气。天井本来是空地性质，开口朝天，一般不计算建筑面积。可它一旦加了顶、砌了墙、层高也上去了，性质就可能发生变化，不再是我们印象里那个单纯的天井。说到这里顺带提一句阁楼，道理是相通的。层高在两米二以上的通常算全面积，在一米二到两米二之间的，一般算一半，再低的就不计了。这不是谁凭感觉说了算，得看图、得看测绘。

有人会问，那我是不是该去跟动迁组吵？我的看法是，吵解决不了面积，证据才能。顺序应该是这样的：第一步，向征收部门索取本次地块房屋调查登记的认定结果，逐项核对，看清每一个数字是从哪里来的；第二步，如果有异议，在公示期内书面提出，要求重新确认；第三步，去不动产登记事务中心调房籍档案，把历史图纸、租赁资料一次复印齐全，别一趟一趟地跑。

我们这边就是这么做的。把六十年代的平面图、八十年代的测绘图、还有当年房管所的零星批件，统统装进一只牛皮纸袋，一份一份跟认定单对。凡是图上画出来的，就追问为什么不认；凡是历史上被计过租、收过费的部位，就追这笔租费到底是照多少面积算出来的。这么对着对着，那句冰冷的搭建不予确认，才有了可以谈的余地。

还有一层容易被跳过。有些地块的方案里，除了已经讲到的历史搭建认定，另有针对自建部位的补助、设施设备迁移等名目。也就是说，即便面积确实认不下来，也不代表一分钱都拿不到。很多人吃亏吃在眼睛只盯着面积两个字，把旁边的补贴整一章翻了过去。

这案子给我的教训是：当事人常常把产证奉若神明，以为证上没写就完了。其实那一纸权证只是某一个时点的切面，切下去的那一刀未必贴着骨缝。真要把话讲清楚，还得回到房子本身的历史里去。

再唠叨一件小事。认定结果公示那几天，我劝潘师傅每天去看看公告栏，顺便问问邻居。同一弄堂里总有几户情况相近的，别人家的表上是怎么写的，往往就是最现成的参照。信息差这东西，靠自己一个人闷在家里是想不出来的。

还有一层要说清楚。同样是自建，位置不一样，后果差得远。搭在天井里的、封在阳台外的、屋顶上加的那间，在认定上走的是几条不同的路。有的地方对历史搭建按重置成新价给一笔材料损失，有的折算成一定比例的建筑面积，还有的只付拆除搬运的工料钱。这三种结果，前后相差不是一星半点。你得先弄清本地块认的是哪一条，别稀里糊涂把第一种当成第三种收下了。

我常跟当事人讲，别一上来就问能给多少，先问凭的是哪一条。答得清楚，才是真答复。

老话说，安居才能乐业。房子要没了，一家人往后几十年的落脚处，全压在这一张表上的几个数字里。千万别嫌差一两个平方米无所谓。一个平方米乘以单价，再乘以各类系数和奖励，落到手里常常就是一笔不小的数目。

最后一句实在话：征收这盘棋，面积是第一步。第一步歪了，后面所有的四舍五入都是歪的。表格拿到手先别急着签字，先把它的每一行看懂。