同一层楼，门对门两户人家，一家拿了三百多万，一家拿了一百七十来万。差在哪儿？就差在一张薄薄的产权证上。这是我经手的一个案子的开头。

吴先生住在虹口区一条老弄堂里，是那种上世纪七十年代造的公房，一梯四户，灶间合用。一九九四年那会儿上海搞房改，按九四方案，承租人可以拿工龄、拿积蓄把房子买下来，变成自己的产权房。吴先生夫妻俩都在纺织厂上班，一个月工资两三百块，咬咬牙，掏了一万出头，把那间三十来平方的房子买断了。红本本拿到手那天，他还请楼道里几个老邻居吃了顿饭。

同一层楼的徐阿姨没买。她丈夫走得早，一个人拉扯孩子，手头紧，想着反正房租一个月才几十块，租着也挺好。这一租，就是三十年。

去年这块地贴出征收公告，两家都乐坏了。可到动迁组坐下来一算账，脸就拉下来了。吴先生这套因为是产权房，按评估价走，加上各类补贴奖励，算下来三百二十多万。徐阿姨那边是租赁户，走的是另一套算法，到手一百七十来万。同样面积，同样朝向，差了一百五十万。

徐阿姨想不通，跑到我这儿来问我，钟律师，这不公平啊，我住了三十年，他也住了三十年，凭啥他多拿这么多？

这里有个坑，也是最多人绕不出来的地方。很多人以为，租赁户和产权户在征收时是同一套补偿标准，只是名字叫法不一样。其实完全是两回事。

说白了，产权房的补偿，补的是房子本身的价值，评估公司按市场价给这房子估价，这钱是给你的，因为你拥有这个房子。而公有租赁房屋的征收，房子产权是国家的，征收部门补的是你的居住权益，先按规定算出一个总盘子，再由承租人和同住人去分。这两笔账的起点就不一样，出口自然也不一样。

有人会问，那当年买产权不是赚翻了？一万块换一百五十万，这买卖谁不做？我的看法是，这话对，也不对。对的地方在于，从结果看，买断产权的家庭在这轮旧改里确实占了便宜。不对的地方在于，你不能拿今天的结果去倒推三十年前的选择。一九九四年的一万块，对一个纺织工人来说是攒了好几年的全部积蓄。那时候谁也不知道这片地方哪年拆，更不知道能拆出多少钱。吴先生当年买，是因为想给儿子留个根，不是为了投资。

还有人会问，那我现在再去买还来得及吗？这就是第二个坑。征收范围一旦确定，房屋权属就冻结了，这个节骨眼上你去办购买产权的手续，房管部门根本不受理。想靠临时买产权多拿钱，这条路是堵死的。我见过有人托关系、走门路，最后不但没办成，还把邻里关系搞僵了。

第三个疑难，是徐阿姨这样的人家，真的就只能认命吗？也不尽然。公有租赁房屋的征收，虽然总额比产权房少，但里面有几块是可以争取的。比如同住人的认定，你家里有几口人户口在这儿、他处有没有住房，直接关系能拿多少。再比如有没有营业执照、是不是实际经营，涉及非居住用途的补偿。还有装潢补贴、搬迁补助、临时安置费这些零碎，一项项对下来，也是几万块钱的事。我帮徐阿姨把家里的情况重新梳理了一遍，最后多争回来十几万。

还有一层，我得提醒一句。同样是买了产权的，拿的钱也不一定一样。九四方案买下来的房子，产证上如果只写了吴先生一个人的名字，他老伴虽然共同出资、也住了半辈子，在法律上属于隐名共有人。当年很多家庭图省事，就写一个人，现在房子值钱了，夫妻之间、兄弟姐妹之间为这个打官司的不少。产证上加不加名，这事不能懒。

反过来讲，租赁户也有租赁户的好处，这话不是安慰徐阿姨。公有租赁房屋的征收，安置是按户、按人口来的，家里人口多、他处无房的，走托底保障这条路，能保住一个基本的居住底线。产权房就不一定有，房子小就是小，评估价摆在那儿，一口价。所以到底哪种更划算，得看各家的人口结构，不能一概而论。

这案子给我的教训是，很多人把征收当成一件纯运气的事，觉得拆到就是赚到。其实不是。补偿方案摆在那里，白纸黑字，你能拿多少，八成在你签字之前就已经定了。剩下那两成，看你会不会算账，会不会争取。

老话说，吃不穷穿不穷，算计不到一世穷。这话放在动迁上，再合适不过。

我常跟当事人讲，征收这件事，最怕的不是拿得少，是拿了钱还不知道自己为什么拿这么多、或者为什么拿这么少。稀里糊涂签了字，回头听别人一说，心里那个疙瘩能记一辈子。吴先生到现在还觉着有点对不住徐阿姨，两家人做了三十年邻居，因为这件事，走动都少了。

最后说一句实在话。房子是用来住的，可在老城厢，它还偏偏是一家人最大的一笔财产。遇到征收，先把自己家的权属状况搞清楚：是产权还是租赁，证上写的是谁，户口本上有几个人。这几件事弄明白，再去谈其他的。弄不明白的，早点找专业的人问一句，别等签完字再拍大腿。