朱阿姨打电话给我的时候，声音都在抖。她说钟律师，我们这条弄堂要拆了，本来是好事，可现在三家人为一间灶间吵得快打起来了，您能不能来一趟。

我去了。黄浦一条老弄堂，一幢石库门房子，一层住三户，中间一条走道，尽头一间公用灶间，三家人烧了几十年的饭。征收方案下来，问题就出在这灶间和走道上。

按征收部门最初的说法，公用部位的面积不计入任何一户，统一按公摊处理。三家人一听就炸了。朱阿姨家人口多、住得挤，她觉得公用面积应该按人头分。隔壁老陈说，这灶间是当年他父亲单位出钱搭的，该算给他们家。楼上小李最年轻，他说干脆平均分，三一三十一。

这里有个坑，也是老弄堂里最容易闹翻的地方。很多人以为公用部位面积是块无主地，谁抢到算谁的。其实不是，它早就写在一张纸上了。

这张纸叫租用公房凭证，老上海人管它叫房卡。你把房卡翻开，上面有一栏写独用部位，还有一栏写公用部位。独用部位记的是你自己关起门来的那几间；公用部位记的是灶间、走道、卫生间、晒台这些大家合用的地方，而且会注明是几户合用。

有人会问，我家房卡找不着了怎么办？这是第二个坑，而且相当普遍。老房子住了几十年，搬家又搬过几次，房卡早就不知道塞哪去了。我给的办法是，去房屋所在地的房管部门调档，原始的租赁资料都在那儿，能查到。要是房子早就买成产权房了，那就看产证的附记栏，一般也会写清楚。

也有人问：房卡上写的是两家合用，现在实际是三家在用，多出来那家算不算？老实说，这种情况我见过不少，多数是历史上分户、转借、亲戚投奔留下来的。处理的时候，征收部门一般还是以凭证记载为准，实际使用情况只作参考。想凭实际占用去推翻白纸黑字的记载，难度很大。所以提醒一句，房卡上的字，一个标点都不能马虎。

再深一层讲，公用部位面积到底怎么摊？各地做法不完全一样，上海这边常见的做法是，先把公用部位面积按合用户数摊到每户头上，再并入该户的建筑面积一起算补偿。摊的时候，有的按户平均，有的按各户独用面积的比例，具体看征收方案怎么定。这个方案是要公示的，你有意见可以在公示期内提。

朱阿姨家最后是怎么解决的？我帮她把三家的房卡都调了出来，又去房管部门把原始的租赁底册复印了一份。三张卡上白纸黑字，都是三家合用灶间、走道。既然记载一致，那就按方案规定的办法统一摊，谁也别争。至于老陈说灶间是他父亲单位造的，这话情分上讲得过去，法律上讲不通，出钱建造跟承租权归谁是两码事。

说到这儿，还有第四个问题，也是我这两年遇到最多的：公用部位被某一户私自搭了个棚、封了段走道，占了几十年，征收时这部分算谁的？我的看法是，占了就是占了，占不出所有权来。违法搭建在征收里一般不予补偿，或者只给一点材料费，反倒可能还要承担拆除的责任。老弄堂里这种情况很多，平时邻里不吱声，一到拆迁就翻旧账。

我还想提一句面积认定的时间节点。补偿按的是证载面积，不是你拿尺子量出来的面积。有些人家自己封了阳台、搭了阁楼，觉得这也是我家的地方，该算进去。说实话，未经登记的搭建，认定起来很难。但历史上形成的、有合法手续的部分，比如公房凭证上记载的阁楼、晒台，还是有希望的，关键是拿得出凭证。

再说个老弄堂特有的麻烦事：一幢房子里，有的户早就买成产权房了，有的户还是租赁户，这叫混合产权。这时候公用部位怎么摊？我的经验是，谁买断了，谁那一份就跟着房子走；剩下没买的租赁户，按户分摊剩下的份额。看着简单，做起来常出岔子，因为当年买产权时的分摊口径跟现在不完全一致。碰上这种楼，最好几家坐下来一起对账，别各说各的。

朱阿姨家最后摊下来，每户多了六个多平方。六个平方听着不多，按当时的评估价算，就是二十多万。三家人为了这个吵了两个月，最后还是靠一张老房卡摆平的。她后来跟我说，钟律师，早知道我把房卡当宝贝收着了。

这案子给我的教训是，老弄堂里的纠纷，十有八九不是因为不懂法，是因为不看重证据。几十年的邻居，平时讲情面，一到真金白银面前，情面就不值钱了。反倒是那些当初被嫌麻烦、认认真真把房卡、户口本、老票据收好的家庭，到了这时候最省心。

老话说，亲兄弟明算账。这话不是教你算计亲人，是教你在还能说清楚的时候，把话说清楚。

我还想多说一句同住人的事。公用面积摊进来之后，房子面积变大了，能认定的安置人口也跟着受影响。有些人家户口本上七八口人，可真正符合同住人条件的没几个。他处有房、空挂户口这些情况，一查一个准。别为了多摊两平方，把不该报的人报上去，最后被查出来，反倒把该拿的拖累了。

最后说一句实在话。老弄堂拆一次，几家人的缘分也就散一次。钱要算清楚，人情也别全算没了。先回家翻翻你家的房卡，上面怎么写的，就照着办。