小王拿着房卡来找我，一脸糊涂。他说，钟律师，我这房卡上清清楚楚写着亭子间，使用面积六个平方，使用权人写的是我的名字。可动迁组跟我说，这个不算你的房子，你只是个使用人。我就想不明白，证上写着我的名字，怎么就不是我的房子了呢。

小王租的那个亭子间，在虹口区一条老弄堂里，是新式里弄房子。所谓亭子间，就是楼梯转弯处那间小屋，早年间是给佣人住的，面积小，采光差，位置卡在两层楼之间，所以叫亭子间。小王这间六个平方，放张床一个柜子，转身都费劲。他是十几年前从亲戚手里接下来住的，房卡上的名字后来改成了他的。

要说清楚这事，得先把两个概念摆明白。一个是产权，一个是使用权。产权是什么？这房子是你的，你可以卖，可以抵押，可以传给下一代，拆了它补给你。使用权是什么？房子是别人的，一般是房管部门或者单位的，你只是住在里面，每月交房租，你不能卖，只能按规矩住。用大白话讲，产权是东西归你，使用权是你借住。

公有住房的承租权，就是这个使用权的典型样子。房卡或者租赁凭证上记着承租人的名字，按月交房租。它跟产权是两码事，但征收的时候，承租人和同住人的权益是受到保护的，一样能拿到补偿，这一点不用怀疑。

这里有个坑，小王就栽在这儿。他以为房卡上有自己的名字，就等于房子是自己的，所以张口就要按产权房的标准补。动迁组说不行，他觉得人家欺负人。其实两边都没说错，只是说的是两套账。产权房补的是房屋价值，公房补的是居住权益，算法不同，结果自然也不同。

有人会问，那我这个亭子间才六个平方，这么小，能补多少。我的看法是，这里头有个很容易被忽略的点。公有住房征收，补偿不是只盯着你那六个平方的使用面积。按规定，承租人的补偿要按建筑面积计算，而建筑面积等于使用面积乘以一个换算系数。亭子间、三层阁这类特殊部位，层高多少、有没有窗、能不能独立进出，都会影响到认定。

还有一层更要紧。小王住的是亭子间，可这条弄堂的灶间、卫生间、走道都是合用的。这些公用部位的面积，是要摊到各户头上的。所以最后算出来的补偿，绝不是六个平方那么简单。小王当时完全不知道这些，一听六个平方，心就凉了半截，觉得自己这辈子也就能拿个零头。

还有人会问，那我这亭子间到底算不算独立的一户。这个问题问得很实在。有些亭子间是单独一本房卡，租金独立计算，那就是独立的一户，征收的时候单独算。有些亭子间其实是主屋的一部分，附在主屋的房卡里，只是让亲戚住着，那就不算独立一户。区分的办法不复杂，看租赁凭证是不是单独一本，看租金是不是按月单独缴。

小王这个案子，我让他先把房卡原件、历年的房租收据、户口本都翻出来。一查，房卡是单独一本，租金也是按月单独缴的，户口也落在里面。这就清楚了，他是独立的承租人，应该单独作为一户来计算补偿，不是附属于谁的。这一点定下来，后面的话才说得响。

说实话，这类小面积的公房承租户，是最容易被忽略的一群人。房子小，人微言轻，动迁组忙起来也顾不上细细解释，往往一句话就打发了。老话讲，麻雀虽小五脏俱全。六个平方也是一户人家，该有的一分都不能少。

这案子给我的教训是，越是面积小、情况特殊的部位，越要自己先把材料理清楚。亭子间、三层阁、晒台搭建、灶间改住人，这些在上海的老弄堂里太常见了，每一处的认定都有自己的规矩。你手上有房卡，有租金收据，有户口，说话就有底气。空着手去吵，吵一百年也没用。

再补一句关于三层阁的话。三层阁就是坡屋顶底下那层矮矮的空间，站不直人，早年也是堆东西用的。它的认定比亭子间更麻烦，关键看层高。按规定，层高达到一定高度的才算面积，达不到高度的部分，只能按一半或者不算。这一条各地块的执行口径有细微差别，一定要把测绘数据要来看清楚。

小王当时还问了我一句。他说，钟律师，我这亭子间没有独用的灶间也没有卫生间，会不会因此少算。我告诉他，公用部位是摊进去的，你们这条弄堂所有合用的地方，按规矩都要摊到各户头上，不会因为谁没独用就少给谁。真正影响数额的，是摊得对不对、算得清不清。这一点一定要盯住测绘资料，别听人一句话就认了。

后来小王的补偿谈下来了。按建筑面积算，比他原来以为的六个平方多了不少。他拿到补偿款那天给我发了条消息，说，钟律师，我本来都打算算了。我说，算了就真没了，幸好你来了这一趟。

最后说句实在话。房卡上写着你的名字，那是你的权利，不是你的房子，这两句话并不矛盾。搞明白自己手里拿的是什么，才知道该争什么。看不懂的地方，早点问，问一句不要钱，拖到最后才问，可能就要钱了。