老周坐在我对面，一根接一根地抽烟。他说钟律师，这房子我卖亏了，卖完第二年就贴征收公告，现在买家拿走一大笔，我心里这个堵啊，您给我想想办法。

事情得从六年前说起。老周在普陀有套售后公房，五十来平方，是他当年从单位手上买下来的。后来老两口搬到儿子那边住，房子空着，就委托中介卖了。买主是一对从外地来上海打拼的小夫妻，东拼西凑，加上两边老人的养老钱，凑出一百多万把房子买下，装修一番住了进去。

买卖合同签得挺顺，钱也结清了。唯一的问题在于，当时这套售后公房拿到产证还不满五年，按规矩五年内不得上市交易。中介当时拍胸脯说没事，先签合同，等满五年再办过户，很多人都这么干。老周和小夫妻也就照办了，双方还签了一份补充协议，约定满五年后无条件配合过户。

结果人算不如天算。房子还没满五年，征收公告贴了出来。这一下，老周坐不住了。

这里有个坑，而且是这类案子里最核心的一个坑。老周的想法很朴素：法律不是规定五年内不能上市交易吗？我卖的时候没满五年，那这合同应该是无效的吧？既然无效，房子还是我的，征收款就该归我。

说实话，这个想法听着挺有道理，可到了法院那边，多半站不住脚。我把里面的道理讲清楚。

法律上讲合同无效，指的是违反了法律、行政法规的效力性强制性规定。而售后公房五年内不得上市交易，这条规矩出自地方的规定和当初的公有住房出售合同，性质上属于管理性要求，管的是你能不能去交易中心办过户，不是管你和买家之间这个买卖行为本身。这两件事得分开看：办不了过户是一回事，合同有没有效是另一回事。

法院常见的判法是，这类合同认定为有效，只是暂时履行不了。既然有效，买家付了钱、住了进去，房子虽然还登记在老周名下，实际的权益已经转移了。征收来了，这笔动迁利益归谁？通常还是归买家，因为买家是实际的房屋权利人，老周只是名义上的登记人。这一点，实务里争议已经不大了。

有人会问，那老周就一点办法没有？他毕竟是产证上的人啊。这是第二个疑难。我的看法是，老周能争取的空间确实很小，但不是完全没有。有一种情况，如果当初合同写得很含糊，连补充协议都没有，也没实际交房，买家一天都没住过，那法院在认定实际权利人时就会更谨慎。还有一种情况，如果买家明知房子在限制交易期内，还跟老周约定等满五年再说，双方都有过错，法院可能就会在补偿款的分配上做一些平衡，给老周留一小部分。

第三个老百姓最爱问的问题是：那我要是反过来，我是买家，卖家现在反悔不过户，我怎么办？这个答案相对清楚。你可以起诉要求继续履行合同、配合过户。如果因为征收导致事实上没法过户了，那就主张确认房屋的相关权益归你，或者要求卖家返还购房款并赔偿损失，损失里可以包括房屋的增值部分。这时候你手上的合同、付款凭证、水电煤气的缴费记录、装修票据、居委会的居住证明，全都是证据，一样都不能少。

那对小夫妻运气不错。他们当初虽然急着买房，但听人劝，把补充协议签了，每一笔付款都走银行转账，收条也都在，交房以后物业费、水电费全改成了自己的名字。这些东西摞起来厚厚一沓。老周来咨询完，我把道理一讲，他自己也明白胜算不大，最后双方坐下来谈，小夫妻从征收款里拿出一部分补偿给老周，事情体体面面收了场。

我还遇过一种变体：卖家不是主张合同无效，而是说当初卖价太低，显失公平，要求撤销。这条路同样难走。显失公平看的是签约当时的情形，不是看后来的涨跌。签约时卖一百多万，当时的市场价也就是一百多万，那就谈不上有失公平。房子后来因为征收涨到五百万，那是运气，不是撤销合同的理由。

再说一个很多人不重视的细节。征收部门认定谁是补偿对象，看的是登记，可也不是只看登记。他们会入户调查，问谁住在这儿、住了多久、水电费谁交、邻居怎么证明。这些看着琐碎的东西，关键时候能顶大用。买家要是早早就住进去、把日子过得明明白白，主张权利的底气就足得多。反过来，买了不住、连钥匙都不拿的，一旦出事，很难说得清。

这案子给我的教训是，纸上写的东西，永远比脑子里的君子协定管用。中介那句没事，是最不值钱的一句话。真出了事，中介早就换了三茬人。

老话讲，口说无凭，立字为据。八个字，救了这对小夫妻一百多万。

我还想提醒一句，售后公房跟商品房不太一样。它带有一定的政策属性，当初买的时候用了工龄、享受了优惠，所以后面才会有限制交易期、限制上市这一说。买这类房子，第一步不是看价钱，是先搞清楚产证到手几年了，有没有补过土地出让金，有没有共有人没签字。这些一样一样核对过去，比砍价重要一百倍。

最后说一句实在话。房子这种大买卖，别怕麻烦，更别怕显得啰嗦。签之前多问一句、多写一行，将来省下的，可能就是半套房子的钱。