周家的老三拿着一沓材料来找我，头一句话是：钟律师，我这三楼住了快二十年，现在他们说这是违规的，一平方不给。我接过来翻，建房批准文件上写着建筑面积一百八十平方，层数两层。可他家的房子，明摆着是三层，顶上还有半层阁楼。
周家在闵行，靠近华漕那一片。房子是九七年盖的，那时候周家兄弟三个挤在老屋，孩子一天天长大，实在住不下，就申请翻建。批文下来，批的是两上两下，一百八十平方。可真动工的时候，老周想着反正地基打得深，多盖一层也就多花点砖钱，将来儿子娶媳妇能住得开，就往上又加了一层，顺带在顶上搭了个坡顶阁楼，人能站直，放张床也能睡。
房子盖好那年，村里来看过，也没说拆。二十年过去，三楼一直是小儿子一家在住，水电、装修一应俱全，户口也在这儿。村里收卫生费、办门牌号，都是按整栋楼来的。谁也没提过违规这两个字。一直到去年，镇上做房屋安全排查，还上门登记过一次，登记的表上写的是整栋三层。
今年这一片征地。动迁组来丈量，量出来二百八十多平方。核对批文的时候，问题来了。批的一百八十平方给足，超出来的一百平方，工作人员一句「这个属于违法建筑，不补偿」，就划掉了。周家当场就炸了，老三把批文拍在桌上，说这房子住了二十年，怎么今天就成了违建。
这里有个坑，我得先说清楚。农村的超面积、超层，不是一句「违规」就能打发的。这东西得看是怎么形成的、什么时候形成的、当时管不管。九十年代农村建房，批两层盖三层是普遍现象，那时候审批粗，监管也松，很多情况是历史形成的，跟今天那些抢建抢搭的性质完全不同。不分青红皂白一律按违建处理，是站不住的。
有人会问，那批文上白纸黑字写的两层，你怎么说？我的看法是，批文重要，但不是全部。实务里要看这么几条：第一，这个超出部分有没有经过事后处理，比如交过罚款、补过手续；第二，建成以后这么多年，村里和相关部门有没有查处过，有没有下过限期拆除的决定；第三，这部分是不是一直在实际使用，有没有独立的水电表、有没有单独的门牌。周家这三条：罚款没交过，也没人查处过，但三楼住了二十年，独立水电表都有，门牌号也是按三楼编的。这三条摞起来，分量不轻。
再一个坑，是面积认定的口径。农村房屋征收，面积怎么算，各地有各地的办法。有的是按批文面积「拆一还一」，超出部分给材料费；有的是按实测面积，一定比例内认可，超出部分打折；还有的是按建安造价给超面积部分一点补偿，但不给安置。你要是不知道自己这个项目用的是哪套口径，就去争，等于闭着眼睛打架。我给周家的第一个建议，是先把这次征收的补偿安置方案要过来，一个字一个字地看，把关于面积认定的那几条抄下来。
还有人会问，那阁楼算不算面积？这也是个老问题。一般来讲，层高达到一定标准的才计面积，坡顶阁楼要看净高，净高超过一定数值的部分才算，矮的那部分不计。各地标准不一样，有的地方两点二米以上全算，有的地方按斜面分档。周家那个阁楼，中间能站人，两侧要低头，我的判断是能算一部分，全算不可能。这个判断我提前跟他讲，是让他心里有个数，别到时候落差太大。
说实话，超面积这块能争到什么程度，我心里有数，但我也跟周家把丑话说在前头。想让超出的部分跟合法面积一个价，那是不现实的。我能争取的，一是让超出部分别被当成零，至少按建安成本或者重置价给一笔；二是在安置的时候争取把这部分面积计入安置面积的基数，哪怕打个折，也比划掉强。这两条做到，对他们来说就是几十万的差别。
这里我还要提醒一件事，非常重要。有些人在得知要征地以后，赶紧突击加盖、封阳台、搭棚子，以为能多算点。这是真正的坑，而且是往里跳。征收范围公布以后抢建的，不光不给补偿，还可能被责令限期拆除，甚至影响合法部分的签约。我见过有人为了多算十几个平方，把整个签约奖励给耽误了，赔了夫人又折兵。老周当年盖三层的时候，征地的事八字还没一撇，那是历史；你现在再盖，性质就变了，这个界线一定要划清。
周家的案子，最后是这么谈下来的。超出的一百平方里，三层那部分按建安造价给了补偿，阁楼按一半面积计入，另外在选安置房的时候，给了一个面积上靠的档次。算下来，比他们最初听到的那个数字多了将近七十万。周家老大临走时握着我的手说，钟律师，这钱是我当年一担砖一担砖挑上去的。
老话说，安居才能乐业。房子这东西，对农村人来讲，不是投资品，是一辈子汗水的形状。你让他把三楼白拆了，他不是心疼钱，是心疼自己当年那几个月的辛苦。
这案子给我的教训是，历史遗留问题，得用历史的眼光看。当年批两层盖三层，不是老百姓胆子大，是那时候的日子就这么过来的，一大家子挤在一起，不加盖怎么办。法律要讲，但不能脱离那个年代。我在上海拆迁律师网办农村房屋拆迁的案件，遇到超面积的，我的做法从来都是先把时间线拉出来，把当年的政策、村里的态度、这些年的使用情况一件件摆清楚，再去谈。骂一句违规容易，说清楚为什么不该算违规，才是律师该干的活。你要是家里也有这种情况，别慌，先把老材料翻出来，当年的批文、缴费单据、门牌证、水电表开户单，一样都别扔。
