老吴找到我的时候，手里攥着一把卷尺。他说，钟律师，我自己量过三遍，一百零六平，他们公示的是九十三。我说，那你当时怎么不提？他说，我不知道还有公示这回事。

老吴家在普陀区一片老镇上，房子是八十年代初自己盖的，后来加过两次。最后一次是在院子上方搭了个平台，水泥板的，四周有围栏，能堆东西也能晾衣服。老吴说，这个平台他用了二十多年。

征收开始之后有一道程序，叫房屋调查登记。用大白话讲，就是征收部门派人上门，把你家房子量一遍，把面积、结构、用途、装修、附属物这些东西一项一项记下来，形成一张表。这张表，就是你后面所有补偿的基础。你后来说自己有多少面积，靠的就是这张表。

这里有个坑，而且是最大的一个坑：调查登记那天，你必须在场。老吴那天不在。为啥？他送孙女去参加一个比赛了。动迁组提前一天在门口贴了张通知，说次日上午来测绘，他爱人那天也出门买菜。门锁着。测绘的人来了，在门口转一圈，隔着围墙量了外墙，就走了。

你猜结果怎么样？隔着围墙量出来的，是房屋主体的外围尺寸。院子上方那个加盖的平台，他们根本没看见。阁楼因为是斜顶，他们按一半算。天井里那个有顶的过道，没算。杂七杂八加起来，少了十三个平方。

有人会问，钟律师，他们量错了，我后来指出来不就行了？我的看法是，行，但时间点非常关键。调查登记的结果是要公示的。公示的意思，就是在你那一片的公告栏、居委会或者项目部墙上，把这几十户上百户的调查结果贴出来，让大家看，让大家核。公示期一般七到十五天，公告上会写。你得在这个期间提异议，书面提，写明你觉得哪儿不对，最好附上你的依据。

过了公示期你再来提，性质就变了。从提异议变成了翻旧账。人家会说，当时公示你没看，视同你认可了。法院一般也倾向于认为，公示期内没提异议，后面再反悔，理由不够充分。老吴就是在这儿吃了大亏。

还有个坑，很多人不知道：公示不是随便贴贴就算数的。我问你，公示贴在哪儿？贴了多久？有没有拍照留档？有没有在你这一栋、这一片显眼的地方贴？这些东西，征收部门是要有证据的。我办过一个案子，征收部门说公示了，结果拿不出张贴照片，也没有居委会的见证签字，最后法院认定公示程序有瑕疵，给了当事人重新提异议的机会。所以你问公示了没有，也别只听一句贴了。

老吴这个案子我们是这么做的。第一步，书面申请，要求征收部门提供当年的调查登记表、测绘报告，以及公示的相关材料，包括张贴照片和公示期间的异议记录。第二步，找了老吴三家邻居出具证明，证明那个平台确实存在了二十年。第三步，把老吴九几年翻修房子时留的施工单、买水泥板的收据翻了出来，还有一张老照片，照片里能看见平台的围栏。

这三样放在一起，分量就不一样了。收据上有日期，照片上有日期，邻居愿意出庭作证。征收部门那边，公示记录倒是有，可只有一张贴在村委会门口的照片，而老吴家那一排离村委会有五百多米，中间还隔着一条河。我们主张，这个公示没有有效覆盖到老吴所在的区域。

有人会问，钟律师，我自己拿卷尺量的数，算不算数？说实话，你自己量的，在法律上不能直接当认定依据，因为面积认定是有技术规范的，哪个部位算全面积、哪个算一半、哪个不算，都有讲究。但你自己量的数有用，用处在于能让你第一时间发现不对。你量出来一百零六，公示写九十三，差了十三，这个差距太大了，一眼就该看出来。

这里还有个牛角尖我要点一下。有人以为，测绘的人来了我不开门，他们就没办法，我就能逼着他们多给。这是最蠢的想法。你不在场，他们照样可以按现有材料认定，而且认定结果对你不利。缺席不等于保留权利，缺席等于放弃说话的机会。

还有人会问，是不是所有面积都能算？我也得说实话。违法搭建、临时搭建、超过批准期限的临时建筑，按政策是不给补偿的，各地规定还有细差别。但这不意味着你就别问了。什么叫违法搭建，什么叫历史遗留，什么叫未登记建筑，这三样在上海的处理完全不一样。很多老房子，房本上没有，可存在了几十年，这类要走单独的认定程序，不是测绘的人当场一句话就能定的。你要是不吭声，他们就按最低的给你记上去了。

老话讲，差之毫厘，谬以千里，用在面积上一点不夸张。一个平方，连着补偿单价、连着安置房面积、连着各种补贴，最后就是几万块。安居才能乐业，你连自己家多大都没核准，往后的日子怎么踏实。

老吴这个案子最后是调解结案的。他那个平台和阁楼重新认定了一部分，补了差价，虽然没能全部拿回来，可比原来多了近四十万。他拿到结果那天，把那把卷尺送给我了，说钟律师，这个我以后用不着了。我把它挂在办公室墙上。

这案子给我的教训是，动迁这件事，最贵的东西是到场两个字。你到场，多说一句话，可能就是十几个平方；你不到场，后面花两年时间、请律师、跑法院，也未必能全要回来。我的看法是，从动迁的消息传出来那天起，你就得把家里安排好，测绘那天一定要有人，而且要两个人在场，一个陪着量，一个拿着本子记。

你要是已经错过了公示期，也别急着认命。把当年测绘的通知、你自己量的记录、房子的老照片先找出来，发给我看看。我是上海拆迁律师网的钟涛律师，这种事早一天动手，能要回来的就多一分。