顾阿姨进门的时候，手里还提着一盆开得正好的月季。她把花盆往我桌角一放，问了我一句：钟律师，我这个院子，养了三十年的花，就白养了？我看了看那盆花，又看了看她，说您先坐下，慢慢说。

顾阿姨家在虹口一片老公房的一楼，上世纪八十年代末搬进去的。她家窗户外面有一块空地，十几个平方，当年是房管所默许围起来的。她老伴砌了半人高的墙，装了一扇铁门，靠墙搭了个葡萄架，边上还有个小棚子放杂物和自行车。三十多年过去，葡萄藤比手腕还粗，邻居都知道那是顾家的院子，谁也不会往里头停东西。

征收的时候，工作人员上门量了一圈，只算了房屋建筑面积。顾阿姨问院子呢，人家说了三条理由：土地是公有的，你们没有土地使用权证；围墙是自己搭的，属于搭建；院子不计面积，政策里没这一项。三条一摆，一分不补。顾阿姨当场就哭了，说我在这里住了三十六年，一天都没挪过窝。

这里有个坑，也是我最想替底楼住户说清楚的一处：不能把三件事混成一件事。用大白话讲，院子这块地，得分三层看。第一层是土地使用权，公房的话你手里拿的是租赁凭证，不是土地证，这一层确实不好争。第二层是地上附着物，围墙、铁门、地面硬化、葡萄架、小棚子，这些都是你家花钱、花力气一点点弄起来的，属于财产，征收的时候应当作为构筑物和附属物来补偿。第三层是使用上的损失，底楼本来就靠这一点空间透风、晾晒、放东西，收走以后你的居住条件实实在在变差了。

有人会问，钟律师，人家说围墙是违建，违建不是不补吗？我的看法是，别急着接这个帽子。是不是违法建筑，不是动迁组嘴上一句就算的，得走程序：调查、告知、听你陈述申辩、作出认定、送达给你。少了哪一步都不行。再说，八九十年代的那些搭建，很多是当时管理环境下的产物，处理上讲究历史成因，不是一刀切。

还有个牛角尖，我听人问过不下十遍：院子确实没证，我凭什么要钱？我反问一句，你家里那一屋子家具，有证吗？没有证的东西不等于没有价值。围墙、地面、棚子这些，评估里有一栏专门管，叫附属物、构筑物补偿。你要做的事不是吵架，是去看评估明细里这一栏是不是空着，或者只写了一个象征性的数。

说到这儿，就得讲关键证据了。头一样，房卡。老公房的租用公房凭证上，有的会写明独用部位，或者在附图里把这块画出来。用大白话讲，房卡上有没有画出来，差别巨大。顾阿姨翻出她那本老房卡，附图的边角上还真有一圈虚线，虽然没写字，但形状对得上。我看到这个，心里就有底了。

第二样，老照片。这一样看着土，其实最有说服力。翻出早年的相册，找那种带日期的、能看清背景的。顾阿姨家有一张一九九一年的合影，老伴站在刚砌好的墙边，墙上水泥还是新的。这种照片，比十个证人都管用。要是照片上有邻居、有门牌号，那就更好。

第三样，邻居证言。找三户以上的老邻居，最好是同一栋楼、住了二三十年的。写清楚什么时候搬来的、院子是什么时候围起来的、一直由谁在用，签上名，按个手印，附上身份证复印件。别写成一个字不差的同一份模板，那样反而假，让每个人用自己的话说。

第四样，纸面材料。当年修围墙买砖、买水泥的收据，装铁门的单子，水电安装的票据，居委会或者物业开过的证明，甚至早年交过的维修费。这些东西散在家里各处，我让顾阿姨翻了两个礼拜纸箱，翻出来七张单据，最早的一张是一九九零年的。

第五样，官方材料。测绘报告、房屋平面图、地籍资料，看看围墙围合的范围有没有被测进去；还有就是评估结果和补偿方案，看附属物那一栏的具体算法。这里要特别提醒一句，对评估结果有意见的，申请复核是有期限的，一般是收到评估报告之日起十日内提，对复核结果还不服，再在十日内申请鉴定。这个期限很短，别拖。

这案子给我的教训是，老百姓为的往往不是那一两万块钱，是一口气。顾阿姨说了句让我记到现在的话：钟律师，我不是要发财，我就是不服，我在这里住了三十六年，他们说不算就不算。老话说，破家值万贯。一个家当值钱的不只是砖瓦，还有那些年过下来的日子。

说实话，我同意她的那口气，但办案的时候，光靠气不行。我把力气全用在两处：一处是争房卡上那个独用部位的记载，把它跟测绘报告对上；另一处是争附属物补偿，把围墙、地面硬化、葡萄架、棚子一项一项列出成本，配上照片和单据。价格不高，但每一分都说得出出处。

最后的结果，是评估复核的时候把附属物这一块重新核了一遍，围墙和棚子按重置价给了补偿，独用部位的部分也跟征收部门谈出了一个说法，加起来不是什么大数目，但顾阿姨很满意。她说，钟律师，我不是为钱，我是要他们认这件事。我说我懂，认不认，跟给多少，是两回事。

实在话就一句：底楼带院子、带天井的住户，动迁风声一出来，先别急着跟人吵，先把房卡、老照片、老单据、邻居的话，一样一样攒起来。等真上了桌，你手里有东西，嘴上才有理。